27 février 2026

WDP : des perspectives de croissance claires

Article par Gert De Mesure

Description de l’entreprise

Warehouses De Pauw, ou WDP, est une SIR spécialisée dans l’immobilier logistique. Lors de l’évaluation à la fin 2025, son portefeuille immobilier atteignait 8,4 milliards d’euros, répartis sur 345 sites dans 6 pays, avec une surface bâtie de 8,8 millions de m² pour une superficie totale de 21,5 millions de m².

En termes nominaux, 31 % du portefeuille se situe en Belgique, 37 % aux Pays-Bas, 8 % en France, 19 % en Roumanie, 3 % au Luxembourg et 2 % en Allemagne. Ahold Delhaize (5,5 %) est le principal locataire, suivi de Kuehne & Nagel (3 %), Greenyard (2,4 %), ID Logistics (2,4 %), Pirelli (1,9 %) et Distrilog (1,9 %). Les dix principaux locataires (hors panneaux solaires) représentent 24 % des revenus.

WDP ambitionne d’évoluer d’un acteur régional vers un acteur européen et vise un portefeuille de 10 milliards d’euros. À cette fin, elle investira également en Espagne et en Italie afin de proposer des solutions internationales à ses clients existants.

En 2024, WDP a lancé un plan de croissance, #Blend2027, dont l’objectif principal est d’atteindre un résultat courant par action de 1,70 euro d’ici 2027. Cet objectif étant à portée de main grâce au pipeline d’investissements en cours, WDP a déjà présenté #Blend2030. Ce plan doit porter le résultat courant par action à 2 euros, avec un dividende brut de 1,60 euro. Ce nouveau plan prévoit également d’importants investissements énergétiques.

Commentaires généraux

L’évolution des résultats doit être analysée à la lumière du plan de croissance #Blend2027 (2024-2027). Celui-ci prévoit une progression du résultat courant de 1,47 euro (base courante) en 2024 à 1,70 euro en 2027. Grâce à l’acquisition de nouveaux investissements pour un montant de 600 millions d’euros (rendement de 6,8 %) et aux projets en cours d’une valeur de 708 millions d’euros (rendement de 6,8 %), combinés aux financements nécessaires déjà sécurisés, l’objectif 2027 est à portée de main.

Cela explique pourquoi la direction a dévoilé un nouveau plan, #Blend2030. Il prévoit une hausse du résultat courant par action à 2 euros, assortie d’un dividende brut de 1,60 euro (taux de distribution de 80 %). #Blend2030 prévoit également le développement d’une plateforme européenne. L’objectif est de réaliser une croissance supérieure à la moyenne avec un profil de risque inférieur à la moyenne.

Ce plan doit transformer WDP en acteur européen, alors qu’elle est aujourd’hui plutôt régionale. L’expansion vers de nouveaux pays comme l’Espagne et l’Italie en fait partie. Contrairement à d’autres marchés, WDP nommera d’abord des country managers avant de procéder à des acquisitions. Celles-ci ne sont donc pas attendues à court terme.

Concernant les conditions de marché, la direction indique que la situation se normalise après la demande exceptionnellement élevée observée durant la pandémie. La demande reste soutenue pour les surfaces plus petites et s’améliore progressivement pour les projets de plus grande envergure. En 2025, 13 % du portefeuille arrivait à échéance ; 90 % ont été renouvelés et, sur les 10 % restants, la majorité a été relouée à de nouveaux locataires. Le taux d’occupation a légèrement reculé, de 98 % à 97,7 %. En 2026, 10 % du portefeuille arrive à échéance, dont 64 % ont déjà été renouvelés. Autre élément positif : 80 % des projets en développement sont aujourd’hui préloués, contre 60 % l’an dernier. Enfin, le niveau actuel des loyers du portefeuille reste 9 % inférieur au niveau de marché.

Résultats 2025

En 2025, WDP a enregistré une croissance de 12,7 % de ses revenus, à 470,4 millions d’euros. Les loyers ont progressé de 15,9 % et les revenus issus des panneaux solaires ont augmenté de 11,7 %, à 25,5 millions d’euros. À périmètre comparable, la croissance s’établit à 2,2 %. À noter qu’à la fin 2024, WDP avait perçu une importante indemnité de rupture. Abstraction faite de cet élément, les revenus 2025 auraient progressé de 15 % au lieu de 12,7 %.

Le résultat d’exploitation a augmenté de 12,8 %, à 425 millions d’euros, globalement en ligne avec la progression des revenus.

Le résultat financier s’est détérioré de 36,6 millions d’euros en raison d’un endettement plus élevé (environ 500 millions d’euros supplémentaires) et d’un coût financier en hausse (2,4 % contre 1,9 %). Les financements liés aux nouveaux projets expliquent principalement cette hausse. Ceux-ci ne sont pas immédiatement couverts, ce qui a ramené le taux de couverture à 89 %. D’un point de vue technique, les projets en développement mis en service ont également un impact : pendant la construction, les intérêts sont capitalisés ; après livraison, ils sont comptabilisés en charges financières.

Le taux d’endettement (selon l’AR belge) est passé de 40,5 % fin 2024 à 42,2 % fin 2025. Plus important pour WDP est l’évolution du ratio dette/EBITDA, passé de 7,2 à 7,5. La direction fixe un maximum à 8, ce qui exclut toute nécessité d’augmentation de capital à ce stade. Le marché semblait récemment redouter une telle opération. WDP a en effet participé à l’augmentation de capital de Catena en janvier 2026. Détenant 10 % de Catena, WDP a souscrit à 10 % des 257 millions d’euros levés. Certains analystes et gestionnaires craignaient dès lors une augmentation de capital à court terme, d’autant que l’action cote à nouveau avec une prime. Cette crainte s’est révélée infondée. La direction a clairement indiqué que l’objectif 2030 (2 euros de résultat courant par action, #Blend2030) peut être atteint sans augmentation de capital publique ou privée d’envergure. Les bénéfices mis en réserve, le dividende optionnel annuel en actions et les apports en nature de 25 à 50 millions d’euros génèrent suffisamment de fonds propres pour soutenir la croissance.

La dette est couverte à hauteur de 89 % pour une durée moyenne de 4,3 ans.

La charge d’impôt (cash) a fortement augmenté, la société étant soumise à l’impôt des sociétés aux Pays-Bas depuis le 1er janvier 2025.

Au total, le résultat courant ou EPRA atteint 352,6 millions d’euros (+5,7 %). Par action, la hausse n’est que de 2,1 % en raison de l’augmentation du nombre d’actions. Hors éléments exceptionnels, la croissance sous-jacente du bénéfice par action s’élève à 7 %.

Le portefeuille immobilier a été revalorisé de 0,8 %, principalement grâce à la hausse des loyers. Le rendement locatif appliqué est resté inchangé. La revalorisation positive s’élève à 26,1 millions d’euros, tandis que la revalorisation des couvertures financières est négative de 12,4 millions d’euros.

Le résultat net ressort finalement à 353,9 millions d’euros.

Pour 2026, un résultat courant par action de 1,60 euro (+5 %) est attendu, avec un dividende brut estimé à 1,29 euro (0,90 euro net).

Énergie

Depuis 2008, WDP investit dans les panneaux solaires et a poursuivi cette stratégie ces dernières années. Les revenus issus de l’énergie solaire s’élevaient à 5 millions d’euros en 2010, à 8,2 millions en 2015 et à 25,5 millions en 2025. L’objectif est d’atteindre 50 millions d’euros de revenus issus des activités énergétiques d’ici 2030. La stratégie énergétique repose sur quatre piliers :

• Production d’énergie sur les sites propres, principalement via des panneaux solaires. Fin 2025, la capacité atteignait 261 MWp, contre 95 MWp en 2021. L’objectif est de 350 MWp en 2027, moyennant 68 millions d’euros d’investissements pour un rendement de 10 % à 15 %
• Solutions d’efficacité énergétique : investissements dans l’éclairage LED, les pompes à chaleur et les systèmes intelligents de gestion de l’énergie
• Solutions de mobilité : installation de bornes de recharge pour voitures et camions.

Conclusion

Le cours de Bourse de WDP s’est enfin redressé ces dernières semaines, compensant la baisse excessive du second semestre 2024. L’annonce du nouveau plan de croissance jusqu’en 2030 a soutenu ce redressement. Grâce à ces perspectives, WDP se distingue de ses pairs, d’autant plus qu’elle affiche une valorisation inférieure à celle des grands acteurs britanniques Segro et Tritax Big Box REIT.

En comparant l’évolution boursière de WDP, Segro et Tritax Big Box, on observe qu’un point bas a été atteint en septembre 2025, suivi d’une reprise progressive chez Segro et Tritax Big Box. WDP suit ce mouvement avec un léger décalage.

Il semble donc que de grands investisseurs institutionnels soient à l’achat.

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