15 avril 2026

Inclusio : un beau parcours boursier

« Depuis le début de l’année 2025, Inclusio est la quatrième SIR la plus performante, avec une hausse du cours de 27 % », souligne l’analyste de la VFB Gert De Mesure. Il s’intéresse également à la valorisation : « Sur la base de la valeur intrinsèque, l’action se négocie avec une décote très importante ; le marché est-il à ce point inefficace ? Peut-être pas. »

Avec la publication de bons résultats pour 2025, Inclusio poursuit la construction d’un solide historique de performance depuis son introduction en Bourse en décembre 2020. Les revenus locatifs ont progressé de 9,8 % pour atteindre 16,8 millions d’euros. À périmètre comparable, la croissance s’est élevée à 3,3 %. L’essentiel de cette progression provient donc de nouveaux projets. En 2025, Inclusio a ajouté trois projets représentant au total 75 logements locatifs. Par ailleurs, la SIR a cédé plusieurs actifs moins stratégiques pour un montant de 8,3 millions d’euros, en réalisant une plus-value. Le résultat opérationnel a progressé de 9,7 %, en ligne avec l’augmentation des revenus locatifs.

Le résultat financier s’est stabilisé à -3,8 millions d’euros. Alors que l’endettement a légèrement augmenté, le coût moyen de la dette a diminué de 2,95 % à 2,7 %. Le taux d’endettement s’est légèrement amélioré, passant de 41,36 % fin 2024 à 41,29 % fin 2025, principalement grâce à l’impact d’une valorisation plus élevée du portefeuille immobilier.

Au total, le résultat courant s’est établi à 8,2 millions d’euros, soit une hausse de 10,5 %. En raison de l’augmentation du nombre d’actions en circulation, le résultat courant par action n’a progressé que de 7,6 %.

Une nouvelle revalorisation positive du portefeuille immobilier a été enregistrée, cette fois à hauteur de 6,6 millions d’euros, incluant une plus-value de 0,4 million d’euros sur les actifs cédés. Le résultat net s’est élevé à 15,4 millions d’euros, contre 19,5 millions d’euros en 2024 ; toutefois, la revalorisation du portefeuille avait alors été nettement plus importante.

Le dividende brut a été relevé de 12,2 % à 0,92 euro, soit un montant net de 0,644 euro. Les actionnaires auront la possibilité de percevoir leur dividende sous forme de nouvelles actions.

En ce qui concerne les perspectives à court terme, Inclusio dispose de cinq projets en portefeuille, représentant une valeur totale de 41,1 millions d’euros, dont 20,9 millions ont déjà été investis.

Pour 2026, la SIR prévoit des revenus locatifs de 17,3 millions d’euros. En intégrant cette estimation, nous obtenons un résultat courant potentiel par action de 1,11 euro.

Concernant la valorisation de l’action, le débat reste intéressant. Sur la base de la valeur intrinsèque, le titre affiche une décote très importante de 45 %, ce qui constitue pour de nombreux investisseurs un argument d’achat particulièrement convaincant. Le marché est-il dès lors à ce point inefficace ? Peut-être pas. Nous constatons ainsi qu’en 2025, le rendement des fonds propres n’a atteint que 3,5 %. Une analyse de régression appliquée aux actions immobilières européennes montre qu’un rendement théorique des fonds propres de 6 % correspond à des sociétés immobilières cotant à leur valeur intrinsèque. Un rendement supérieur à 6 % conduit théoriquement à une prime, tandis qu’un rendement inférieur entraîne théoriquement une décote.

Nous observons un phénomène similaire chez Vastned, qui affiche également un faible rendement des fonds propres en raison de la nature de ses investissements, principalement des commerces de centre-ville.

Une approche fondée sur le ratio cours/résultat courant aboutit à un multiple de 15,5, ce qui correspond à une valorisation moyenne. Signalons également qu’Inclusio est, depuis le début de 2025, la quatrième SIR la plus performante avec une progression boursière de 27 %, derrière Cofinimmo, Aedifica et WDP.

Gert De Mesure, rédaction du 17 avril 2026, cours d’Inclusio : 17,20 euros

 

À propos d’Inclusio

Inclusio est une SIR belge spécialisée dans l’immobilier social en Belgique, active dans trois domaines : les logements locatifs abordables, l’accueil et l’hébergement de personnes en situation de handicap, ainsi que les infrastructures sociales (écoles, crèches, etc.).

Fin 2025, le portefeuille d’investissements immobiliers du groupe représentait une valeur de 368 millions d’euros. À cette date, le groupe détenait 1 396 logements locatifs abordables, des maisons d’accueil et centres de jour destinés à 182 personnes, ainsi que 14 actifs labellisés « infrastructures sociales », pouvant accueillir 1 693 personnes.

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